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Der Heimplatz ist gefunden, der Einzug ist in zwei Wochen. Jetzt rechnen Sie: Was kostet das pro Monat, wie lange reicht das Ersparte – und was passiert danach? In Baden-Württemberg ist diese Rechnung besonders dringlich: Das Land liegt beim Eigenanteil für Pflegeheimplätze im oberen Drittel aller Bundesländer. Über zwei Jahre summiert sich der Unterschied zum günstigsten Bundesland auf einen fünfstelligen Betrag. Genau diese Zahl entscheidet, ob das Haus verkauft werden muss – und wie schnell.
Laut vdek-Pflegelotse beträgt der einrichtungseinheitliche Eigenanteil (EEE) für vollstationäre Pflege in Baden-Württemberg im Landesdurchschnitt rund 1.580 € pro Monat (Q1 2025). Der EEE ist der Pflegeanteil, den jeder Bewohner – unabhängig vom Pflegegrad 2 bis 5 – in einer Einrichtung gleichermaßen trägt. Dazu kommen:
Gesamtbelastung: rund 2.955 € pro Monat. Über 24 Monate sind das knapp 71.000 €, über 36 Monate mehr als 106.000 €. Einrichtungen in Stuttgart, Freiburg oder Heidelberg liegen häufig über dem Landesdurchschnitt – einzelne Häuser in guten Lagen erreichen 3.400 € und mehr.
Stand: Q1 2025. Quelle: vdek-Pflegelotse, abrufbar unter vdek.com/pflegelotse. Aktuelle Quartalswerte können abweichen; genaue Zahlen immer direkt bei der konkreten Einrichtung erfragen.
Angenommen, Ihr Elternteil hat 90.000 € auf dem Konto. Bei 2.955 € Eigenanteil pro Monat reicht das für rund 30 Monate – zweieinhalb Jahre. Wer 140.000 € hat, kommt auf knapp 47 Monate. Das Haus taucht in dieser Rechnung zunächst nicht auf – aber nur so lange, wie es noch bewohnt ist oder eine geschützte Person darin lebt.
Diese Rechnung ist der Ausgangspunkt für alles Weitere: Sie zeigt, ob und wann Hilfe zur Pflege beim Sozialamt beantragt werden muss, und ob die Immobilie in den Verwertungsrahmen fällt.
Sobald das verwertbare Vermögen aufgebraucht ist, hat die pflegebedürftige Person Anspruch auf Hilfe zur Pflege nach §§ 61 ff. SGB XII. Das Sozialamt übernimmt dann die Differenz zwischen dem selbst aufzubringenden Anteil – Rente, Pflegegeld – und dem tatsächlichen Eigenanteil.
Das Schonvermögen beträgt 10.000 € pro Person (§ 90 Abs. 2 SGB XII). Diesen Betrag darf die pflegebedürftige Person behalten; er muss nicht für die Heimkosten eingesetzt werden. Alles darüber – Sparguthaben, Wertpapiere, Lebensversicherungen, verwertbare Immobilien – muss grundsätzlich eingesetzt werden, bevor das Sozialamt einspringt.
Stand: § 90 SGB XII in der aktuell gültigen Fassung. Rechtliche Orientierung; ersetzt keine individuelle Rechtsberatung.
Die selbstgenutzte Immobilie ist nach § 90 Abs. 2 Nr. 8 SGB XII vom Vermögenseinsatz ausgenommen, solange sie bewohnt wird – konkret dann, wenn der Ehegatte ohne Pflegebedarf oder ein Kind mit anerkanntem Pflegebedarf darin lebt. Zieht die letzte Person ins Heim aus und steht das Haus leer, entfällt dieser Schutz.
Ein leerstehendes Haus gilt als verwertbares Vermögen. Das Sozialamt erwartet dann entweder Vermietung oder Verkauf, bevor Hilfe zur Pflege geleistet wird. Was als „zumutbare Verwertung" gilt, entscheidet das Amt im Einzelfall – ein leeres Einfamilienhaus in normaler Lage wird in der Praxis regelmäßig als verwertbar eingestuft. Besondere Umstände, etwa ein laufendes Nachlassverfahren oder ein Streit unter Erben, können die Beurteilung verschieben, aber nicht dauerhaft aufheben.
Das Sozialamt kann als Alternative zur sofortigen Verwertung ein Darlehen gegen Grundschuld anbieten. Das klingt entlastend, ist aber nur ein Aufschub: Die Schuld läuft weiter, wird verzinst, und ein Erbe – falls noch eines bleibt – ist mit der Forderung belastet. Wer das Haus ohnehin verkaufen will, ist in den meisten Fällen besser beraten, es direkt zu tun, statt es erst zu belasten.
Viele Kinder befürchten, dass das Sozialamt ihr eigenes Einkommen in Anspruch nehmen wird. Diese Befürchtung stammt aus der Zeit vor dem Angehörigen-Entlastungsgesetz – und sie ist heute für die große Mehrheit gegenstandslos.
Seit 1. Januar 2020 gilt: Das Sozialamt kann Kinder nur dann zum Unterhalt heranziehen, wenn ihr Jahresbruttoeinkommen über 100.000 € liegt (§ 94 Abs. 1a SGB XII). Diese Grenze gilt bundesweit, pro Kind, unabhängig vom eigenen Vermögen. Wer darunter liegt, muss nichts beitragen, keine Auskunft erteilen und keine Nachweise einreichen. Das Sozialamt darf nicht fragen.
Diese Regelung gilt ausschließlich für den Unterhalt gegenüber Eltern. Beim Ehegattenpflegefall gelten andere Regeln: Ehegatten sind wechselseitig unterhaltspflichtig, und das Sozialamt prüft das gemeinsame Einkommen und Vermögen des Paares. Die 100.000-Euro-Grenze ist eine bundesweite Zahl – kein Ortsfakt, und nicht mit den landesspezifischen Heimkosten zu verwechseln.
Stand: § 94 Abs. 1a SGB XII, in Kraft seit 1. Januar 2020. Rechtliche Orientierung; ersetzt keine individuelle Rechtsberatung.
Es klingt verlockend: Das Haus rasch auf die Kinder übertragen, bevor das Sozialamt das Vermögen erfasst. Das ist kein Ausweg – es ist eine Haftungsfalle, die die Kinder oft erst Jahre später trifft.
Das Sozialamt kann Schenkungen bis zu zehn Jahre zurückfordern, wenn der Schenker danach verarmt (§ 528 BGB: Rückforderung wegen Verarmung des Schenkers). Überträgt das Elternteil das Haus heute und beantragt es in vier Jahren Hilfe zur Pflege, ist die Schenkung vollständig angreifbar. Die Familienabsicht schützt nicht. Die Zehnjahresfrist gilt ohne Ausnahme.
Ein Verkauf unter dem Verkehrswert wird als teilweise Schenkung bewertet. Wer ein Haus mit einem Gutachterwert von 380.000 € für 200.000 € verkauft, hat 180.000 € verschenkt – und das Sozialamt kann diese Differenz beim Beschenkten zurückfordern, auch wenn der Kaufvertrag notariell beurkundet wurde.
Der einzige sichere Weg ist der Verkauf zum fairen Marktpreis, sauber dokumentiert. Der Erlös ist dann zwar Vermögen – aber transparentes Vermögen ohne Haftungsrisiko für die Kinder. Ein Haus, das ordentlich verkauft wurde, hat keine Schenkungsanteile und hinterlässt keine offenen Flanken.
Hinweis: Die Zehnjahresfrist nach § 528 BGB und die sozialrechtlichen Rückforderungsansprüche des Sozialamts greifen unabhängig voneinander. Wenn bereits Übertragungen stattgefunden haben – auch länger zurückliegende – ist rechtliche Beratung vor dem Heimantrag dringend zu empfehlen. Dieser Text gibt rechtliche Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung.
Der Landesdurchschnitt ist ein Anhaltspunkt, nicht die Planungsgrundlage. Der EEE, die Unterkunfts-, Verpflegungs- und Investitionskosten der konkreten Einrichtung können erheblich abweichen. Pflegeheime sind gesetzlich verpflichtet, diese Zahlen auszuhängen und auf Anfrage herauszugeben. Mit den echten Zahlen rechnen – nicht mit Mittelwerten.
Alle Bankkonten, Wertpapiere, Lebensversicherungen und Immobilien erfassen. 10.000 € Schonvermögen abziehen. Der Rest geteilt durch die monatliche Gesamtbelastung ergibt die Selbstzahlerdauer in Monaten. Liegt diese unter 24 Monaten und ist eine Immobilie vorhanden, ist die Frage nicht ob, sondern wann sie verkauft werden muss.
Besteht eine wirksame notarielle Vorsorgevollmacht? Wer ist im Grundbuch eingetragen – allein, zu gleichen Teilen mit Geschwistern, mit einem Nießbrauchrecht belastet? Eine fehlende Vollmacht kann zur gerichtlich bestellten Betreuung führen, die jeden weiteren Schritt um Monate verzögert – und das Betreuungsverfahren kostet Zeit und Geld, die in dieser Situation beides fehlen.
Vom Entschluss bis zum Notartermin vergehen realistisch drei bis sechs Monate – manchmal mehr, wenn Sanierungsbedarf, Erbenstreit oder Grundbuchprobleme hinzukommen. Wer erst startet, wenn das Konto in zwei Monaten leer ist, verkauft unter Druck. Der richtige Zeitpunkt ist 12 bis 18 Monate, bevor die Mittel voraussichtlich erschöpft sein werden.
Hilfe zur Pflege sollte beantragt werden, bevor das Geld vollständig aufgebraucht ist. Das Sozialamt leistet in der Regel ab dem Antragsmonat – nicht rückwirkend. Zu früh stellen schadet nicht; zu spät stellen kostet Geld, das niemand zurückbekommt.
Wenn Sie wissen möchten, was das Haus heute realistisch wert ist und wie viel Zeit ein Verkauf in Anspruch nehmen würde: Das Formular auf dieser Seite ist der erste Schritt. Kein Auftrag, keine Bindung – nur eine belastbare Einschätzung, mit der Sie die Planung aufbauen können.
immozeit begleitet Immobilienverkäufe in Baden-Württemberg inhabergeführt und ortsansässig. Für Immobilien außerhalb von BW arbeiten wir mit geprüften Partnern vor Ort zusammen – ohne eigene Niederlassungen, aber mit klarer Verantwortung. Weitere Beiträge zu diesem Thema finden Sie in unserem Ratgeber.
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