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Das Gespräch mit dem Pflegeheim ist gerade abgeschlossen, die ersten Unterlagen unterschrieben – und dann kommt der erste Kontoauszug. Wer in Bayern vollstationär gepflegt wird, zahlt nach Daten des vdek-Pflegelotsen im Landesdurchschnitt rund 2.360 € pro Monat aus eigener Tasche – unabhängig davon, ob Pflegegrad 2, 3, 4 oder 5 vorliegt. Dieser Betrag ist das, was nach dem Abzug der Pflegekassenleistung übrig bleibt.
Er setzt sich aus vier Komponenten zusammen:
Zum Vergleich: In Sachsen-Anhalt liegt der Durchschnitt bei rund 1.600 €/Monat. Über zwei Jahre Heimaufenthalt ergibt das einen Unterschied von mehr als 18.000 €. Genau diese Differenz entscheidet, ob und wie schnell das Familienvermögen aufgebraucht ist – und damit, wann die Immobilie zum Thema wird.
Quelle: vdek-Pflegelotse, Landesdurchschnitt Bayern, Q2 2026. Stand: September 2026.
Bevor das Sozialamt auf Vermögen zugreifen darf, muss ein gesetzlich geschützter Betrag unangetastet bleiben: das Schonvermögen nach § 90 SGB XII. Es beträgt derzeit 10.000 € pro Person. Erst was darüber liegt, gilt als einzusetzendes Vermögen – das Amt darf nur darüber verfügen.
Ein konkretes Rechenbeispiel ohne Immobilie:
Nach 29 Monaten ist das Konto auf dem Schonvermögen. Wer dann noch keine andere Lösung hat, stellt beim Sozialamt einen Antrag auf Hilfe zur Pflege nach §§ 61 ff. SGB XII. Das Amt übernimmt ab diesem Punkt den Differenzbetrag zwischen tatsächlichem Eigenanteil und dem, was die pflegebedürftige Person selbst aufbringen kann – aber nur, wenn kein weiteres verwertbares Vermögen mehr vorhanden ist. Und genau hier kommt die Immobilie ins Bild.
Hinweis: Diese Rechnung ist eine Orientierung und ersetzt keine rechtliche oder finanzielle Beratung. Stand: September 2026.
Das Sozialamt unterscheidet sehr genau zwischen zwei Konstellationen – und der Unterschied ist für die Familie oft entscheidend.
Lebt ein Ehegatte, ein eingetragener Lebenspartner oder ein minderjähriges Kind noch in der Immobilie, ist sie nach § 90 Abs. 2 Nr. 8 SGB XII grundsätzlich geschützt. Das Sozialamt kann in dieser Konstellation keinen Verkauf verlangen. Der Schutz endet, wenn auch der Ehegatte ins Heim zieht oder stirbt – ab diesem Zeitpunkt wird die Immobilie neu bewertet.
Steht die Immobilie leer und ist der Pflegebedürftige der einzige Eigentümer, betrachten die meisten Sozialämter sie als verwertbares Vermögen. Wer Hilfe zur Pflege beantragt, muss in der Regel zuerst die Immobilie verwerten – das heißt: verkaufen. Eine Ausnahme ist möglich, wenn der Verkauf mit einem unverhältnismäßig hohen Verlust verbunden wäre, etwa wegen einer besonders ungünstigen Marktlage oder einer belastenden Grundbuchlast. Diese Ausnahme ist juristisches Terrain, das im Einzelfall anwaltlich begleitet werden muss.
In der Praxis heißt das für viele Familien: Der Verkauf der leerstehenden Immobilie ist keine Wahl, die man irgendwann später treffen kann. Er ist die Bedingung dafür, dass das Sozialamt überhaupt eintritt.
Eine der häufigsten Sorgen in dieser Situation: „Muss ich als Kind für die Heimkosten meiner Eltern aufkommen?" Die Antwort ist seit Januar 2020 in den meisten Fällen eindeutig: nein.
Das Angehörigen-Entlastungsgesetz, in Kraft getreten am 1. Januar 2020, hat § 94 Abs. 1a SGB XII eingefügt. Demnach kann das Sozialamt Elternunterhalt von Kindern nur dann einfordern, wenn deren Jahresbruttoeinkommen mehr als 100.000 € beträgt. Unterhalb dieser Schwelle wird das Einkommen der Kinder nicht herangezogen – bundesweit, ohne Ermessensspielraum des jeweiligen Sozialamts.
Das ist eine bundesgesetzliche Grenze, kein Landesrecht. Sie gilt in Bayern genauso wie in jedem anderen Bundesland. Viele Familien tragen jahrelang eine Haftungsangst mit sich, die rechtlich nicht existiert – weil das Sozialamt nicht verpflichtet ist, proaktiv auf diese Grenze hinzuweisen.
Rechtsgrundlage: § 94 Abs. 1a SGB XII i.d.F. des Angehörigen-Entlastungsgesetzes vom 26. November 2019 (BGBl. I S. 1817). Stand: September 2026.
Es ist eine naheliegende Idee: Das Haus kurz vor dem Heimeinzug auf die Kinder übertragen, damit das Sozialamt nicht darauf zugreifen kann. Diese Strategie scheitert fast immer – und sie kann erheblich teurer werden als der Heimeinzug selbst.
§ 528 BGB räumt dem Schenker das Recht ein, eine Schenkung zurückzufordern, wenn er danach verarmt. Das Sozialamt tritt kraft Gesetz in diesen Anspruch ein (§ 93 SGB XII). § 529 BGB setzt die zeitliche Grenze: Schenkungen, die mehr als zehn Jahre zurückliegen, können nicht mehr zurückgefordert werden. Alle jüngeren können es – vollständig oder anteilig.
Was das konkret bedeutet:
Die Zehnjahresfrist beginnt nicht mit dem Heimeinzug, sondern mit dem Datum der Schenkung. Wer heute schenkt und in drei Jahren ins Heim zieht, hat sieben Jahre Frist bereits verbraucht. Das Sozialamt überprüft Grundbücher und Kontenentwicklung systematisch, wenn ein Antrag auf Hilfe zur Pflege gestellt wird.
Hinweis: Diese Darstellung ist eine rechtliche Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung. Für den konkreten Fall ist anwaltliche Begleitung erforderlich. Stand: September 2026.
Wenn die Entscheidung für den Verkauf gefallen ist, gibt es einige Punkte, die in dieser Konstellation regelmäßig unterschätzt werden.
Ein Immobilienverkauf ist beurkundungspflichtig. Wer nicht selbst Eigentümer ist oder wer für den Eigentümer handelt, muss dazu wirksam bevollmächtigt sein. Ohne eine notarielle General- oder Vorsorgevollmacht, die ausdrücklich Immobiliengeschäfte einschließt, muss das Betreuungsgericht eine rechtliche Betreuung einrichten und dem Betreuer den Aufgabenkreis Vermögenssorge übertragen (§ 1814 BGB).
Besteht bereits eine Betreuung, ist für den Immobilienverkauf häufig zusätzlich eine gerichtliche Genehmigung nach § 1850 Nr. 4 BGB erforderlich. Das Betreuungsgericht prüft, ob der Verkauf dem Wohl des Betreuten dient. Diese Genehmigung dauert in der Praxis mehrere Wochen bis Monate und muss früh im Prozess eingeplant werden – nicht parallel zur Käufersuche, weil ein Kaufvertrag ohne die Genehmigung nicht wirksam vollzogen werden kann.
Wird eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkauft, ohne dass sie in dieser Zeit selbst bewohnt wurde, fällt nach § 23 EStG Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn an. Der Steuersatz entspricht dem persönlichen Einkommensteuersatz des Verkäufers.
Ausnahme: War die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Kalenderjahren davor selbst bewohnt, entfällt die Steuer (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Wer ins Pflegeheim zieht und das Haus leer stehen lässt, verliert diese Ausnahme nach Ablauf von zwei Kalenderjahren – ein Zeitfaktor, der bei der Planung des Verkaufszeitpunkts berücksichtigt werden sollte.
Steuerliche Fragen gehören zu einem Steuerberater. Diese Darstellung ist eine Orientierung. Stand: September 2026.
Wer verkauft, wenn das Konto bereits leer ist und das Sozialamt wartet, verkauft unter Zeitdruck. Zeitdruck ist auf einem Immobilienmarkt sichtbar – für professionelle Käufer und für Privatinteressenten gleichermaßen. Ein strukturierter Verkaufsprozess, der frühzeitig gestartet wird, erzielt in der Regel einen deutlich besseren Preis als einer, der innerhalb von acht Wochen abgeschlossen sein muss. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Wohnimmobilien in Bayern liegt je nach Lage und Objekttyp bei mehreren Monaten. Wer das zu spät einkalkuliert, schafft sich den Druck selbst – und zahlt ihn beim Verkaufspreis.
Wenn Sie sich in dieser Situation befinden – der Eigenanteil läuft monatlich ab, das Ersparte schmilzt, die Immobilie steht leer – dann ist der erste brauchbare Schritt eine realistische Einschätzung dessen, was die Immobilie am Markt tatsächlich erzielen kann. Erst damit wissen Sie, wie lange das Haus die Heimkosten trägt und wann das Sozialamt ins Bild kommen wird. Diese Einschätzung sollte früh erfolgen, nicht wenn der Druck bereits da ist.
Nutzen Sie das Formular auf dieser Seite für eine kostenlose Ersteinschätzung. immozeit arbeitet in Bayern mit erfahrenen Partnern vor Ort zusammen; die Bewertung erfolgt durch jemanden, der den jeweiligen Teilmarkt kennt – nicht durch einen Algorithmus.
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Redaktion · Immozeit
Das Redaktionsteam von Immozeit. Wir schreiben über den Immobilienmarkt in der Region Stuttgart, Ludwigsburg und Kornwestheim — aus der täglichen Praxis unseres inhabergeführten Maklerbüros.
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